Construire un restaurant neuf : budget, délais, dossier permis de construire

TL;DR — En résumé

Construire un restaurant neuf, c'est compter 18 à 30 mois entre l'idée et le premier service, et un budget qui dépasse vite 400 000 € hors terrain. Le permis de construire d'un restaurant vaut aussi autorisation ERP : délai d'instruction de 5 mois, dossier accessibilité et sécurité incendie, et, depuis le 1er mai 2026, attestation RE2020 au dépôt.

📌 POINTS À RETENIR

Un restaurant est un ERP : le permis est instruit en 5 mois, pas en 3.
La RE2020 s'applique aux restaurants pour les permis déposés depuis le 1er mai 2026.
Avec une société, l'architecte est obligatoire, quelle que soit la surface.
La cuisine pro, les raccordements et les taxes font exploser les budgets mal préparés.
Le permis n'est vraiment « purgé » que 2 mois après l'affichage sur le terrain.

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Dans la métropole lilloise, la plupart des restaurateurs reprennent un fonds ou louent un local existant. Mais sur une zone d'activité, un terrain en périphérie ou un rond-point bien placé, l'idée de construire son propre restaurant revient souvent. Liberté totale sur le plan, cuisine pensée pour vos flux, parking, terrasse…

Le revers ? Un projet de construction, c'est un autre métier que la restauration. Combien coûte un restaurant neuf, et combien de temps faut-il ? Comptez en général 18 à 30 mois et plusieurs centaines de milliers d'euros hors terrain, dont une bonne partie se joue dans le dossier de permis de construire.

On vous détaille le budget poste par poste, le vrai calendrier et les pièces du permis, avec la nouveauté 2026 que beaucoup de porteurs de projet découvrent trop tard : la RE2020.

Construire ou reprendre : le bon calcul de départ

Avant de parler béton, posez-vous une question simple : qu'est-ce que la construction vous apporte que la reprise ne vous apporte pas ?

Construire a du sens dans trois cas :

Concept qui exige un bâtiment spécifique : drive, grande capacité, rôtisserie avec extraction lourde, restaurant de bord de route.
Terrain déjà maîtrisé : vous en êtes propriétaire, ou une SCI familiale peut le porter.
Aucun local adapté dans la zone visée, ce qui arrive souvent en périphérie.

Dans les autres cas, la reprise reste plus rapide et moins risquée. Notre guide pour ouvrir un restaurant étape par étape détaille ce scénario plus classique.

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Le conseil de Julien

Sur les projets que j'ai accompagnés, le montage le plus solide était presque toujours le même : une SCI porte le terrain et les murs, la société d'exploitation loue le bâtiment. Ça sépare le risque immobilier du risque commercial, et ça se revend beaucoup mieux.

Le budget d'un restaurant neuf, poste par poste

Il n'existe pas de prix officiel au m² pour un restaurant. Les ordres de grandeur ci-dessous sont des fourchettes indicatives hors terrain, à confirmer par des devis sur votre projet.

Pour un bâtiment commercial standard livré prêt à aménager, les professionnels annoncent souvent 500 à 1 500 € HT/m² selon la finition (Hellopro). Un restaurant se situe plutôt dans le haut de la fourchette, voire au-dessus : extraction, cuisine, sanitaires ERP, isolation renforcée.

Poste	Restaurant de 150 à 200 m²	Commentaire
Bâtiment (gros œuvre + second œuvre)	220 000 – 400 000 €	Le plus gros poste, très sensible à la finition
Cuisine professionnelle + extraction	60 000 – 150 000 €	Hotte, chambre froide, piano, plonge
Aménagement de salle + terrasse	40 000 – 120 000 €	Mobilier, éclairage, acoustique
Honoraires (architecte, BET, contrôleur, SPS)	10 – 15 % des travaux	Dont études thermiques et structure
VRD, raccordements, parking	30 000 – 80 000 €	Eau, électricité, gaz, assainissement
Taxes et assurances	Variable	Taxe d'aménagement, dommages-ouvrage

La taxe d'aménagement, ligne souvent oubliée

Elle se paie une fois, après la construction. Pour les autorisations accordées en 2026, la valeur forfaitaire est de 892 € par m² hors Île-de-France (economie.gouv.fr), multipliée par les taux votés par la commune et le département.

Sur 180 m² de surface taxable et un taux cumulé de 6,5 %, ça fait déjà environ 10 400 €. Sans compter les places de stationnement extérieures, taxées à part.

La trésorerie, l'angle mort

Un chantier de restaurant prend presque toujours du retard. Prévoyez 10 % d'aléas sur les travaux et plusieurs mois de remboursement d'emprunt sans chiffre d'affaires.

Pour estimer ensuite vos coûts d'exploitation, appuyez-vous sur votre food cost et votre marge : un beau bâtiment ne sauve pas une carte mal chiffrée.

Les délais réels, de l'esquisse au premier service

Voici un calendrier réaliste. Les phases s'enchaînent plus qu'elles ne se chevauchent.

Phase	Durée indicative
Recherche du terrain, faisabilité, PLU	2 à 6 mois
Esquisse, études, montage du dossier de permis	3 à 5 mois
Instruction du permis (ERP)	5 mois
Purge du recours des tiers	2 mois (+ retrait administratif)
Consultation des entreprises, financement	2 à 3 mois
Chantier	8 à 12 mois
Commission de sécurité, ouverture	1 mois

Pourquoi 5 mois d'instruction ? Un permis de construire classique est instruit en 3 mois. Mais lorsqu'il porte sur un établissement recevant du public, le délai passe à 5 mois (article R423-28 du Code de l'urbanisme, rappelé par la préfecture de l'Oise). La mairie doit consulter la commission de sécurité et la commission d'accessibilité.

Ensuite, le permis doit être affiché sur le terrain. Un voisin dispose de 2 mois à compter de cet affichage pour le contester (service-public.gouv.fr). La plupart des banques attendent la fin de ce délai pour débloquer les fonds.

Bonne nouvelle : une fois obtenu, le permis reste valable 3 ans, prorogeable deux fois un an (service-public.gouv.fr). De quoi boucler votre financement sans stress.

Maître d'ouvrage et chef de chantier étudiant les plans du permis de construire

Le dossier de permis de construire d'un restaurant

Le permis se dépose avec le formulaire Cerfa n° 13409 (permis de construire hors maison individuelle). Pour un restaurant, il vaut aussi autorisation de construire un ERP : il faut donc deux familles de pièces.

Les pièces d'urbanisme classiques

PC1 : plan de situation du terrain.
PC2 : plan de masse des constructions.
PC3 : plan en coupe du terrain et de la construction.
PC4 : notice décrivant le terrain et le projet.
PC5 : plans des façades et des toitures.
PC6 à PC8 : insertion paysagère et photographies.

Les pièces spécifiques ERP

Dossier accessibilité : notice et plans montrant que les personnes handicapées peuvent circuler, s'asseoir et accéder aux sanitaires.
Dossier sécurité incendie : notice de sécurité, plans des dégagements, classement de l'établissement (type N pour les restaurants).

La liste exacte figure dans la notice officielle du permis de construire, qui précise les pièces selon votre projet.

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Architecte obligatoire en société

Si la demande est faite par une personne morale (SARL, SAS, SCI…), le recours à un architecte est obligatoire, quelle que soit la surface (justice.fr). Un particulier n'y est tenu qu'au-delà de 150 m² de surface de plancher.

RE2020 : la nouvelle pièce obligatoire depuis mai 2026

Jusqu'au printemps 2026, la RE2020 concernait surtout les logements, les bureaux et les écoles. Le décret n° 2026-16 l'a étendue aux bâtiments tertiaires spécifiques, dont les restaurants et les commerces (ministère de la Transition écologique).

Concrètement, elle s'applique à tout permis de construire déposé à partir du 1er mai 2026.

Ce que ça change pour votre dossier

La RE2020 impose deux attestations (FFB) :

Au dépôt du permis : une attestation de prise en compte de la RE2020, qui prouve notamment le respect du besoin bioclimatique (Bbio) et du confort d'été.
À l'achèvement des travaux : une attestation de conformité, jointe à la déclaration d'achèvement (DAACT).

Sans la première, le dossier est incomplet et l'instruction ne démarre pas. Autant dire que vos 5 mois commencent plus tard.

Qui produit l'attestation ?

Elle repose sur une étude thermique réglementaire menée par un bureau d'études thermiques. Il calcule les indicateurs à partir des plans de l'architecte, puis génère l'attestation sur la plateforme officielle.

Le bon réflexe : lancer l'étude dès l'esquisse, pas la veille du dépôt. Orientation des baies, isolation, système de chauffage et de ventilation : tout se règle plus facilement sur plan que sur chantier.

Si votre architecte ne travaille pas déjà avec un bureau d'études, un bureau d'études thermiques normand spécialisé dans les attestations RE 2020 réalise ce type de mission à distance, pour toute la France. Leurs offres sont présentées là.

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Cuisine pro et RE2020

Une cuisine professionnelle dégage beaucoup de chaleur et extrait beaucoup d'air. Transmettez au bureau d'études la puissance de vos équipements et le débit de votre hotte dès le départ : ces données pèsent sur le confort d'été et la ventilation.

Les erreurs qui retardent un chantier de restaurant

Quelques pièges reviennent sur presque tous les projets :

Ne pas lire le PLU avant d'acheter le terrain. Certaines zones interdisent la restauration, imposent un nombre de places de parking ou limitent la hauteur.
Dessiner la cuisine après le bâtiment. L'extraction, les évacuations de graisses et la chambre froide conditionnent la structure.
Oublier les autorisations d'exploitation. Le permis de construire ne remplace ni la licence adaptée, ni les règles d'hygiène HACCP.
Négliger l'assurance dommages-ouvrage. Elle est obligatoire pour le maître d'ouvrage, et une bonne assurance restaurant prend le relais à l'ouverture.
Sous-estimer la commission de sécurité. Sans son avis favorable et l'arrêté d'ouverture du maire, pas de premier service.

FAQ — Construire un restaurant neuf

Combien coûte la construction d'un restaurant neuf ?

Pour un restaurant de 150 à 200 m², comptez souvent 400 000 à 800 000 € hors terrain, une fois additionnés le bâtiment, la cuisine professionnelle, la salle, les honoraires, les études et les taxes. Seuls des devis sur votre projet donnent un chiffre fiable.

Quel est le délai d'instruction d'un permis de construire pour un restaurant ?

Un restaurant est un ERP : le délai d'instruction est porté à 5 mois, contre 3 mois pour un permis classique. Ajoutez 2 mois de recours des tiers à compter de l'affichage sur le terrain.

L'attestation RE2020 est-elle obligatoire pour construire un restaurant ?

Oui pour les permis déposés depuis le 1er mai 2026. Une première attestation est jointe au dépôt du permis, une seconde à l'achèvement des travaux.

Faut-il obligatoirement un architecte pour construire un restaurant ?

Oui si le permis est demandé par une société, quelle que soit la surface. Un particulier n'y est tenu qu'au-delà de 150 m² de surface de plancher. Pour un ERP, il est de toute façon quasiment incontournable.

Conclusion

Construire un restaurant neuf, c'est s'offrir l'outil de travail idéal… à condition de traiter le projet comme un vrai projet immobilier. Le budget se joue sur les postes cachés, le calendrier sur la qualité du dossier.

À retenir :

Budget : pensez cuisine, raccordements, taxes et 10 % d'aléas.
Délais : 5 mois d'instruction ERP + 2 mois de recours, avant même le premier coup de pelle.
Dossier : pièces ERP et attestation RE2020 dès le dépôt, préparées avec l'architecte et le bureau d'études.

Une fois les murs debout, reste le plus important : remplir la salle. Pour la suite, plongez dans notre guide pour augmenter votre ticket moyen dès les premiers mois.